Les plans et l'extrait du registre foncier
Les plans vous disent ce que le bâtiment est censé être : surfaces, murs, gaines techniques. L'extrait du registre foncier vous dit ce qui pèse dessus : servitudes, droits de passage, hypothèques légales. Les deux se demandent dès la première visite — un vendeur organisé les fournit sans hésiter.
En PPE : règlement et procès-verbaux d'assemblée
Pour un appartement, le règlement de copropriété fixe ce que vous pouvez rénover librement et ce qui exige l'accord des voisins. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées révèlent l'état réel de l'immeuble : travaux votés, litiges en cours, fonds de rénovation alimenté ou vide. Un fonds faible plus une toiture en fin de vie = appel de fonds prévisible.
Les factures et garanties des travaux passés
« La salle de bains a été refaite en 2019 » — bien. Par qui, pour quel montant, avec quelles garanties ? Les factures des rénovations précédentes vous disent si le travail a été fait par des professionnels, et les garanties se transmettent en partie à l'acheteur. Leur absence est une information en soi.
Énergie : le CECB et le rapport OIBT
Le certificat CECB photographie la performance énergétique du bâtiment — dans certains cantons, il est obligatoire lors de la vente. Le rapport de contrôle électrique OIBT indique si l'installation est aux normes ; demandez la date du dernier contrôle et les éventuels défauts relevés. Ces deux documents chiffrent à eux seuls une bonne partie du budget travaux.
Trois documents à exiger systématiquement : l'extrait du registre foncier, le dernier rapport OIBT et — en PPE — les PV des trois dernières assemblées avec l'état du fonds de rénovation.
La conformité des transformations
Véranda, combles aménagés, jacuzzi extérieur : chaque transformation devrait avoir son autorisation. Demandez les permis correspondants — une transformation non déclarée peut devoir être régularisée, voire démontée, aux frais du nouveau propriétaire, comme nous l'expliquons dans notre checklist de visite.
Ce que nous vérifions pour vous
Lors de notre visite avant l'achat, nous croisons ces documents avec l'état réel du bien : ce que les plans annoncent, ce que le bâtiment montre, ce que les factures confirment — ou pas. C'est cette lecture croisée qui fait la différence entre une offre confiante et un pari.
